Hat die Gemeinde in der Eröffnungsbilanz das Grundstück bzw. das Baurecht, das Gebäude und Inventar zu erfassen? Was ist zu tun, wenn umgekehrt die Gemeinde einem gemeinnützigen Wohnbauträger ein Baurecht einräumt?
Gemeinde als Baurechtsnehmer (Grundstück gehört nicht der Gemeinde, nur das Gebäude):
Das Grundstück wird nicht als Vermögen erfasst
Das Grundstück der Pfarre ist zwar mit dem eingeräumten Baurecht belastet, gehört aber der Pfarre und wird auch nicht zum wirtschaftlichen Eigentum der Gemeinde (also keine Erfassung in der Eröffnungsbilanz). Demnach muss das „Baurecht selbst“ in der Regel nicht erfasst werden. Die laufenden Baurechtszinszahlungen stellen Betriebsausgaben dar.
Anderes gilt für das Gebäude und das Inventar.
Egal ob unbewegliches Vermögen (Gebäude), bewegliches oder fest verbundenes Inventar - es liegen immer Vermögenswerte der Gemeinde vor und sind in der Eröffnungsbilanz zu erfassen. Allerdings ist bei Gebäuden die Laufzeit des Baurechts zu prüfen – fällt nach Ablauf des Baurechtsvertrages das Gebäude entschädigungslos an den Baurechtsgeber, darf die Restnutzungsdauer nicht länger als die Restlaufzeit des Massivgebäudes sein. Notfalls ist daher die Nutzungsdauer mit der Funktion „individuelle Nutzungsdauer“ zu korrigieren.
Gemeinde als Baurechtsgeber (Grundstück gehört der Gemeinde, das Gebäude jedoch nicht):
Für die Eröffnungsbilanz hat die Einräumung des Baurechtes keine Auswirkungen, weil das Grundstück im zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Eigentum der Gemeinde bleibt und nach den allgemeinen Regeln zu bewerten ist, zumal entgeltliche Nutzungsüberlassungen nicht den Wert beeinflussen (also egal ob gegen Miet-, Dienstbarkeits- oder Baurechtszins). Nur für den Fall, dass ein unentgeltliches Baurecht eingeräumt wird, kann die Nutzungseinschränkung zu einer Wertminderung führen.
Über die Grundstücksrasterverfahren sollte das Grundstück relativ leicht zum Bewerten sein